როგორ დავირეგისტრიროთ დაუკანონებელი მიწა? - გზაპრესი

რადგან საჯარო რეესტრში მისულებს უამრავი ბარიერი ხვდებოდათ, ამიტომ საქართველოში ბევრი დაურეგისტრირებელი მიწაა. 2016 წლის 1-ლი აგვისტოდან კი ამოქმედდა კანონი, რამაც მიწის რეგისტრაცია გაამარტივა. მაშინ ითქვა, რომ საკანონმდებლო ცვლილებების მიზანი იმ სირთულეების აღმოფხვრა იყო, რასაც მიწის ნაკვეთების მფლობელები ქონების რეგისტრაციის პროცესში აწყდებოდნენ. თუმცა, ამ ცვლილების მიუხედავად, ამ დრომდე ბევრს მაინც არა აქვს მიწა დაკანონებული. ახლა მიმდინარეობს მიწის სისტემური რეგისტრაცია, მოქალაქეებს იუსტიციის სამინისტროს ვებსაიტზე ჰტტპს://პსჰ.გოვ.გე/ შეუძლიათ ნახონ განრიგი, თუ როდის მოხდება მათ სოფელში თუ რაიონში მიწის დარეგისტრირება. ამით მოქალაქეებს ეძლევათ შანსი, დაუკანონებელი, თვითნებურად დაკავებული მიწები საჯარო რეესტრში ოფიციალურად დაიკანონონ. მიწის სისტემური რეგისტრაცია 2022 წელს დაიწყო და 2024 წლის ბოლოს უნდა დასრულდეს. ამ ჩამონათვალში ვერ მოხვდა ოკუპირებული ტერიტორიისა და თვითმმართველი ქალაქების: თბილისი, ბათუმი, ქუთაისი, რუსთავი, ფოთის მოსახლეობა.

ბუნებრივია, თვითმმართველი ქალაქების მოსახლეობასაც აქვს ანალოგიური პრობლემა, მაგრამ ისინი ამ პროგრამით ჯერჯერობით ვერ სარგებლობენ.

ამ დღეებში თბილისის მერმა კახა კალაძემ მთავრობის სხდომაზე თქვა, რომ არც თბილისის მოქალაქეები დარჩებიან ამ შეღავათის გარეშე. მისი თქმით, თბილისის მერიასა და იუსტიციის სამინისტროს შორის უკვე გაფორმდა ურთიერთთანამშრომლობის მემორანდუმი, რომელიც თბილისის ტერიტორიის შერჩეულ არეალებში მიწის სისტემური რეგისტრაციის პროექტის განხორციელებას ითვალისწინებს. "აღნიშნული პროექტის განხორციელება მნიშვნელოვანია, ვინაიდან უამრავი ოჯახი ვერ ახერხებს მიწის რეგისტრაციას სხვადასხვა რაიონსა და უბანში. ამ პროგრამაში, რომელსაც იუსტიციის სამინისტრო ახორციელებს მთელი ქვეყნის მასშტაბით, დედაქალაქი არ იყო ჩართული. შესაბამისად, გავაფორმეთ მემორანდუმი, რომელიც მოგვცემს შესაძლებლობას, აღნიშნული პრობლემა მოგვარდეს. დღეის მდგომარეობით, თბილისის ტერიტორიაზე არსებობს არაერთი დაურეგისტრირებელი მიწის ნაკვეთი, რომელზეც სხვადასხვა ობიექტური გარემოების გამო, ვერ რეგისტრირდება ვერც მუნიციპალიტეტის და ვერც სხვა დაინტერესებული პირების საკუთრების უფლება. ვინაიდან საჯარო რეესტრი ამ მიმართულებით უფლებამოსილ და კომპეტენტურ ორგანოს წარმოადგენს, პროექტს განახორციელებს საჯარო რეესტრი, ხოლო მის ფინანსურ მხარდაჭერას სრულად უზრუნველყოფს თბილისის მუნიციპალიტეტი. შესაბამისად, მოქალაქეებისთვის აღნიშნული პროექტის ფარგლებში, საკუთრების უფლების რეგისტრაცია განხორციელდება სრულიად უფასოდ", - განაცხადა კახა კალაძემ. მისივე თქმით, პროექტის შედეგად შერჩეულ არეალებში, საკუთრების უფლებისა და მართლზომიერი მფლობელობის დამდგენი დოკუმენტების საფუძველზე და ასევე, თვითნებურად დაკავებული მიწის ნაკვეთების სტატუსით, ათასობით მოქალაქის საკუთრების უფლება დარეგისტრირდება. საუბარია 27 000-ზე მეტ მიწის ნაკვეთზე. დედაქალაქის მერმა ასევე აღნიშნა, რომ იდენტიფიცირებული იქნება მუნიციპალიტეტის საკუთრებად დარეგისტრირებული მიწის ნაკვეთები და განხორციელდება მუნიციპალიტეტის უძრავი ქონების ფონდის მონაცემების სრულყოფაც. "პროექტი განხორციელდება ეტაპობრივად. ამ ეტაპზე შერჩეულია რამდენიმე პრობლემური ლოკაცია: დიდგორი, ძველი ვეძისი, დიღომი, კვესეთი, ბეთანია, წყნეთი, ახალდაბა, კიკეთი-საღორისი, კოჯორი, წავკისი, შინდისი, ტაბახმელა", - აღნიშნა კახა კალაძემ და დასძინა, პროექტი 2024 წლის 31 დეკემბრამდე დასრულდებაო. თბილისშიც, სხვა რეგიონების მსგავსად სისტემური რეგისტრაციის ფარგლებში, მოქალაქეები საფასურის გადახდის გარეშე მიიღებენ მომსახურებებს. მიჰბაძავენ თუ არა დედაქალაქის მერს ამ პროგრამის გარეშე დარჩენილი რამდენიმე თვითმმართველი ქალაქის ხელმძღვანელები და მათ ქალაქებში მცხოვრებთაც შეეძლებათ თუ არა ამ შეღავათით სარგებლობა, ეს მოგვიანებით გამოჩნდება.

როგორ ხდება მიწის რეგისტრაცია, მოუწევთ თუ არა მოქალაქეებს დოკუმენტების მოძიება? - ამ და სხვა საკითხებზე ადვოკატი თამარ ფირცხალავა გვესაუბრება:

- ბევრ ადამიანს არა აქვს თავისი ქონება დარეგისტრირებული, განსაკუთრებით ის მიწები, რომელსაც წლების მანძილზე ფლობენ. ზოგს სახლიც კი აქვს აშენებული, მაგრამ არავითარი საკუთრების უფლება ამ მიწის ნაკვეთზე არა აქვს. ზოგმა რეგისტრაციისთვის საჭირო თანხა ვერ მოიძია და ამიტომ ვერ არეგისტრირებს, უმრავლესობა კი საჭირო საბუთების მოპოვებას ვერ ახერხებს, არადა, წლებია რეალურად ფლობენ ამ ქონებას. შეიძლება მათი ბებია-ბაბუებიც კი ამუშავებდნენ ამ მიწებს. ასეთ მოქალაქეებს ამ პროგრამით შეუძლიათ მიწის ნაკვეთები სრულიად უფასოდ დაიკანონონ. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო თავად შეასრულებს ყველა იმ პროცედურას, რომელიც საჭიროა ნაკვეთის რეგისტრაციისთვის. უკვე ცნობილია, მიწის სისტემური რეგისტრაციის ფარგლებში კონკრეტულ მუნიციპალიტეტებში საკადასტრო აგეგმვითი/აზომვითი სამუშაოების დაწყების დროც, მითითებულია კონკრეტულად რომელ რაიონში, რომელ სოფელში როდის შეგეძლებათ მიწის უფასოდ დარეგისტრირება. ამ განრიგის ნახვა იუსტიციის სახლის ვებგვერდზეა შესაძლებელი. ეს პროცესი საქართველოში 2024 წლამდე უნდა დასრულდეს. ანუ თუ თქვენ სისტემური რეგისტრაციის ფარგლებში გადაწყვეტთ მიწის დარეგისტრირებას და დაელოდებით თქვენს რიგს, საფასურის გადახდის გარეშე მიიღებთ შემდეგ მომსახურებებს: მიწის ნაკვეთების საკადასტრო აგეგმვით-აზომვით სამუშაოებს; უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტაციის მოძიება და სისტემატიზაცია; გარიგებაზე მხარეთა ხელმოწერების დამოწმება; სანოტარო მედიაცია; მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების აღიარება; ფაქტების კონსტატაცია; მიწის ნაკვეთის ადგილმდებარეობის, უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტთან იდენტურობის დადგენა; მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების და მასში ცვლილების რეგისტრაცია. ასე რომ, სხვადასხვა სახელმწიფო უწყებაში სიარული და დამატებითი ხარჯის გაწევა აღარ მოგიწევთ. შეგიძლიათ დაირეგისტრიროთ როგორც უფლების დამდგენი დოკუმენტით გაცემული მიწები, ასევე თვითნებურად დაკავებული ტერიტორიებიც. რამდენიმე დღის წინ გაირკვა, რომ ამ პროგრამას შეუერთდება დედაქალაქიც და ეს მისასალმებელია, რადგან აქაც ბევრი მიწაა თვითნებურად მითვისებული, ბევრს სახლიც კი აქვს აშენებული, ცხოვრობს იქ და ამ დრომდე ვერ ახერხებდნენ ამის დაკანონებას.

- რა საბუთებია საჭირო მიწის რეგისტრაციისთვის?

- თუ გაქვთ რაიმე უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი, ეს უნდა წარადგინოთ, ნახაზებს თავად მოამზადებს საველე სამუშაოების ჯგუფი. კანონმდებლობით დადგენილი წესით, უფლების დასადასტურებლად საჭირო დოკუმენტებად შეიძლება ჩაითვალოს: მიწის მიღება-ჩაბარების აქტი; მიწის სისტემური რეგისტრაციის სააღრიცხვო ბარათი; საკომლო წიგნიდან ამონაწერი; ტექნიკური ინვენტარიზაციის არქივში მიწის აღრიცხვის დამადასტურებელი ცნობა-დახასიათება; მებაღეობის ამხანაგობის მიერ გაცემული მებაღის წიგნაკი; მიწის გადასახადის გადამხდელთა სია; მიწის განაწილების სია; მიწის ნაკვეთის მიმაგრების აქტი; სასამართლოს აქტი; სხვა დოკუმენტი, რომლითაც დასტურდება მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლება ან მისი მართლზომიერი ფლობა, მათ შორის, მუნიციპალიტეტის მიერ გაცემული საკუთრების უფლების მოწმობა და ა.შ.

- თუ არ აქვს პირს არანაირი დოკუმენტაცია, მაინც შეძლებს მიწის სისტემურ რეგისტრაციას?

- შეძლებენ, მაგრამ აქ არის მთავარი დათქმა, რომ ის მიწა, რომლის დაკანონებაც სურს, იმ პირის მფლობელობაში უნდა იყოს 2007 წლიდან. თუ 2007 წლამდე ფლობდა და ამუშავებდა ამ ფართს, საჯარო რეესტრის წარმომადგენელი აღრიცხავს ასეთ მიწებს, საკადასტრო ნახაზებს აიღებენ, დოკუმენტაციას გამოითხოვენ. მაგრამ თუ არ დადგინდება 2007 წლამდე მისი ფლობის ფაქტი, მაშინ შეიძლება უარი უთხრან დაკანონებაზე ან თუ მიწის ნაკვეთი არის საძოვრის ტიპის, თუ პირუტყვის გადასარეკი ტრასაა ან თუ დაცული ტერიტორიაა, რეკრეაციული დანიშნულების პარკი, ტყე-პარკი, სკვერი და ა.შ. მაშინ უარს ეტყვიან. მთავარია, თვითნებურად დაკავებული მიწა სხვისი საკუთრება არ იყოს და სხვის საკუთრების უფლებას არ ხელყოფდეს. როდესაც სახნავ-სათესად იყენებდნენ წინაპრები ამ მიწას, ასეთ დროს არ არის აუცილებელი, მაინცდამაინც შენობა-ნაგებობა იყოს აგებული ამ მიწაზე. უბრალოდ აუცილებელია 2007 წლამდე მიწის ფლობა. თუ საკადასტრო აღწერის შედეგებისა და სარეგისტრაციო დოკუმენტაციის შეჯერებით დადგინდა, რომ სარეგისტრაციო ობიექტზე უფლების დამდგენი დოკუმენტი არ არსებობს, სააგენტო განიხილავს თვითნებურად დაკავებულ მიწაზე საკუთრების უფლების აღიარების საკითხს. თუ სისტემური რეგისტრაციის გეოგრაფიულ არეალში საკადასტრო აღწერის შედეგებისა და სარეგისტრაციო დოკუმენტაციის შეჯერებით, რეგისტრაციისთვის დადგენილი წესით დაწყებული ადმინისტრაციული წარმოების ფარგლებში დადგინდა, რომ სარეგისტრაციო ობიექტი სრულად ან ნაწილობრივ არ არის მართლზომიერ მფლობელობაში არსებული მიწის ნაკვეთი და დაინტერესებული პირი მოითხოვს თვითნებურად დაკავებულ მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების აღიარებით უფლების რეგისტრაციას, სააგენტო იღებს გადაწყვეტილებას უძრავი ნივთი ადგილზე დაათვალიეროს. ეს პროცესი არ დაინიშნება, თუ სააგენტოში დაცული დოკუმენტაციით დგინდება, რომ ერთ ფიზიკურ პირზე ან კომლზე (კომლის წევრებზე) თვითნებურად დაკავებულის წესით რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთების ჯამური ფართობი აღემატება ბარში 1.25 ჰა-ს, ხოლო "მაღალმთიანი რეგიონების განვითარების შესახებ" საქართველოს კანონის შესაბამისად განსაზღვრულ მაღალმთიან დასახლებებში - 5 ჰა-ს. თვითნებურად დაკავებულ მიწის ნაკვეთზე, სისტემური რეგისტრაციის გეოგრაფიულ არეალში საკუთრების უფლების აღიარება ხდება უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში მიწის ნაკვეთის მოსარგებლის საკუთრების უფლების რეგისტრაციით. თუ მიწის ნაკვეთს თვითნებურად რამდენიმე პირი იკავებდა, მაშინ განცხადების შეტანა ერთ-ერთ მათგანს შეუძლია. ამ შემთხვევაში, სააგენტო იხილავს მიწის ნაკვეთზე განმცხადებლის და სხვა შესაბამისი პირის (პირების) საერთო საკუთრების უფლების აღიარების საკითხს. თუ ვთქვათ, მიწის ნაკვეთის ნაწილი მართლზომიერ მფლობელობაშია, ანუ სარგებლობაშია, ხოლო მიწის მეორე ნაწილი - თვითნებურად დაკავებულია, სააგენტო უფლებამოსილია ორივე ნაწილზე საკუთრების უფლება აღიაროს ერთობლივად და მიიღოს რეგისტრაციის შესახებ ერთი გადაწყვეტილება. ერთადერთი აუცილებელი პირობაა, როგორც ზემოთ აღვნიშნე, თვითნებურად დაკავებული მიწის ნაკვეთი 2007 წლის 20 სექტემბრამდე იყოს თქვენს ფლობაში. თუ თანხის გადახდა არ სურს ადამიანს, მაშინ თვალი უნდა მიადევნოს იუსტიციის განრიგს და როცა მოუწევს მის სოფელს უფასოდ ქონების დარეგისტრირება, მაშინ დაირეგისტრიროს. თუ უფრო ადრე უნდა ვინმეს დარეგისტრირება და ამის აუცილებლობაა, მაშინ მოუწევს მიწის რეგისტრაციისთვის დაწესებული თანხების გადახდა საჯარო რეესტრში (მიწის ნაკვეთის მფლობელის შემთხვევაში - 300 ლარი, ხოლო თვითნებურად დაკავებული მიწის შემთხვევაში, 600 ლარი უნდა გადაიხადოს). აქვე, თვითნებურად დაკავებული მიწა არის "საქართველოს კანონი ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ" კანონის ამოქმედებამდე ფიზიკური პირის მიერ დაკავებული სახელმწიფო საკუთრების სასოფლო ან არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი, რომელზედაც განთავსებულია საცხოვრებელი სახლი ან არასაცხოვრებელი დანიშნულების შენობა, ასევე დაინტერესებული ფიზიკური პირის საკუთრებაში ან მართლზომიერ მფლობელობაში არსებული მიწის ნაკვეთის მომიჯნავე, თვითნებურად დაკავებული მიწის ნაკვეთი შენობით ან მის გარეშე, რომლის ფართობიც ნაკლებია საკუთრებაში ან მართლზომიერ მფლობელობაში არსებული მიწის ნაკვეთის ფართობზე.

- იქნებ განვუმარტოთ საზოგადოებას, რა განსხვავებაა სისტემურ და სპორადულ რეგისტრაციას შორის?

- მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების სპორადული რეგისტრაცია წარმოებს ქვეყნის მთელ ტერიტორიაზე, დაინტერესებული პირის განცხადების, სარეგისტრაციო დოკუმენტაციის, მოქმედი კანონმდებლობის შესაბამისად შედგენილი საკადასტრო აგეგმვითი/აზომვითი ნახაზისა და მომსახურებისთვის დაწესებული საფასურის გადახდის დამადასტურებელი დოკუმენტის საფუძველზე, ხოლო სისტემური რეგისტრაცია წარმოებს სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს/განსაკუთრებული სახელმწიფოებრივი და საზოგადოებრივი მნიშვნელობის პროექტის განმახორციელებლის მიერ პროაქტიულად და სისტემურად მოპოვებული სარეგისტრაციო დოკუმენტაციისა და შედგენილი საკადასტრო აგეგმვითი/აზომვითი ნახაზის საფუძველზე. სისტემური რეგისტრაცია იუსტიციის მინისტრის მიერ გამოცემული ბრძანების საფუძველზე ხორციელდება.

- ემიგრაციაში მყოფთათვის როგორ ხდება რეგისტრაცია?

- სისტემური რეგისტრაციის დროს სააგენტოს წარმომადგენლები განრიგის მიხედვით ჩადიან და სათითაოდ ზომავენ ყველა პირის საკუთრებას. ზოგადად პროცესი სრულად ელექტრონულია, მოქალაქეებს აქვთ შესაძლებლობა ჩაერთონ დისტანციურად და ამ პროცესში მიიღონ მონაწილეობა. ასევე, მათი ოჯახის წევრების ადგილზე ყოფნა სრულიად საკმარისია იმისთვის, რომ შესაბამისმა სამსახურმა ყველა პროცედურა შეასრულოს.

- თუ წლების წინ სახლი და ეზო დარეგისტრირებული გვქონდა, ახლა სისტემური რეგისტრაციის ფარგლებში აუცილებელია ამის თავიდან დარეგისტრირება?

- აბსოლუტურად ყველას აღწერენ, როცა განრიგის მიხედვით ჩავლენ რეგიონში, სოფელში. შესაძლოა თავიდან აზომოს სისტემური რეგისტრაციის ჯგუფმა თქვენი მიწა. თუ ფართობი დაუზუსტებელია, მაშინ თავიდან იქნება ასაზომი, თუ დაზუსტებული ფართობია, შესაძლოა უბრალოდ გადამოწმდეს მონაცემები. საჯარო რეესტრი თვითონ განახორციელებს სარეგისტრაციო დოკუმენტაციის მოძიებასა და სისტემატიზაციას, ნაკვეთის საკადასტრო აღწერასა და შედეგების დოკუმენტირებას. ეს უწყება საკუთარ თავზე იღებს უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში საკადასტრო მონაცემების ცვლილების რეგისტრაციასაც.

- ხშირად დაობენ მიწაზე მეზობლები. როცა ასეთ ადგილას ჩადიან სააგენტოს წარმომადგენლები, როგორ გადაწყვეტენ ისინი სადავო მიწის პრობლემას?

- ასეთ დროს შეიძლება ისარგებლონ ადამიანებმა სანოტარო მედიაციით. სანოტარო მედიაცია არის სისტემური რეგისტრაციის ან სპორადული რეგისტრაციის დროს კერძოსამართლებრივი დავის გადაწყვეტის ალტერნატიული საშუალება, რომელსაც წარმართავს ერთი ან ერთზე მეტი მედიატორი ნოტარიუსი; სარეგისტრაციო წარმოების პროცესში მხარეთა შორის კერძოსამართლებრივი დავის გამოვლენის შემთხვევაში სააგენტო ამ დავის გადასაწყვეტად სავალდებულო წესით მიმართავს სანოტარო მედიაციას. მედიატორი ნოტარიუსი მხარეებს აცნობს სანოტარო მედიაციის პირობებს და მათი თანხმობით ნიშნავს შეხვედრის დროსა და ადგილს. დავის სპეციფიკისა და სირთულის გათვალისწინებით, სანოტარო მედიაციას წარმართავს ერთი ან ერთზე მეტი მედიატორი ნოტარიუსი. სანოტარო მედიაცია სრულდება მედიატორი ნოტარიუსისთვის მიმართვიდან არა უგვიანეს 3 კვირისა. თუ მედიაციის დანიშვნის შემდეგ ვერ მოგვარდა მხარეთა შორის არსებული დავა, დგება შესაბამისი აქტი და დავის მოგვარება სასამართლო გზით მოხდება...

- არის თუ არა საჭირო სპორადული და სისტემური რეგისტრაციის დროს ოჯახის სხვა წევრების თანხმობა?

- საჭიროა იმ შემთხვევაში, თუ უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი ოჯახზეა გაცემული.

თეა ხურცილავა