რა რისკები ახლავს აუქციონზე ქონების ყიდვას?
აღსრულების ეროვნულ ბიუროს უძრავი ქონება ხშირად გააქვს გასაყიდად აუქციონზე. განმარტავს, რომ თითოეულ მსურველს ამით აძლევს შანსს, ივაჭროს ონლაინრეჟიმში და აუქციონზე სარეალიზაციოდ გატანილი ქონების მესაკუთრე გახდეს. ამიტომ ხშირად ინტერესდებიან ადამიანები ონლაინაუქციონებით და მასში მონაწილეობენ კიდეც. აღსრულების ეროვნული ბიუროს ვებგვერდზე გაწერილია ის წესებიც, რისი დაცვაც აუქციონში მონაწილე პირს უწევს - როგორ უნდა დარეგისტრირდეს და საბოლოოდ როგორ უნდა შეიძინოს ქონება. ინტერნეტაუქციონში გამარჯვებული პირი ფასის სრულად გადახდის შემდეგ მართალია, შეძენილი ქონების მესაკუთრე ხდება, მაგრამ ბევრმა არც იცის, რომ ასეთი ბინებისა და სახლების შეძენა ხშირად დიდ რისკებთან არის დაკავშირებული. როგორც იურისტები განმარტავენ, მარტივად არ არის საქმე, ოფიციალურ უწყებას ხშირად შეცდომაში შეჰყავს მყიდველი და ქონების შეძენის შემდეგ ადამიანებს სასამართლოში უწევთ სირბილი. ინტერნეტაუქციონით შეძენილ ქონებას რა რისკები ახლავს, ამ და სხვა დეტალებზე ადვოკატი გიგი სისვაძე გვესაუბრება.
- გიგი, აუქციონით ბევრი ადამიანი ყიდულობს ქონებას, იქნებ გაგვიმარტოთ, რა რისკებთან არის დაკავშირებული ასეთი ქონების ყიდვა?
- აღსრულების ეროვნული ბიურო ხშირად მართავს აუქციონს, ეს აუქციონები იმართება ძირითადად იპოთეკური ვალდებულებებიდან გამომდინარე და იძულებითი აუქციონებია. ქონება აუქციონზე შეიძლება გაგიყიდონ კერძო მევახშესთან, საბანკო სექტორთან გაფორმებული სესხების ვალდებულების შეუსრულებლობის გამო. როგორც წესი, ასეთ დროს ძირითადად ქონებით უზრუნველყოფილი სესხებია გაცემული. ზოგადად, იპოთეკა აქცისორული ხელშეკრულებაა. თუ უძრავ ქონებას მესაკუთრე დატვირთავს იპოთეკით, უნდა იცოდეს, რომ რამდენჯერაც უნდა შეიცვალოს ამ ქონების მესაკუთრე, ქონებას აღებული ვალდებულება მიჰყვება როგორც რისკის მატარებელი, უფლებრივი ნაკლი. იპოთეკაც შეიძლება იყოს პირველადი ან ერთხელ დატვირთული ქონება შეიძლება მეპატრონემ მეორედ, მესამედაც დატვირთოს და საბოლოოდ, ეს ქონება ვერც აკმაყოფილებდეს იპოთეკარებისთვის გადასახდელ თანხებს. ამიტომ ასეთი გარიგებების დროს ადამიანებს ბევრი რამის ცოდნა ევალებათ. ასეთი დავების დროს პირველი რიგის იპოთეკარს ენიჭება უპირატესობა. ქონება რომ გავა აუქციონზე, უპირველესად პირველი რიგის იპოთეკარი მიიღებს გაყიდული ქონებიდან თავის კუთვნილ თანხას, მერე კი სხვები. ყველას უნდა ახსოვდეს ისიც, რომ როცა აუქციონზე ვიძენთ ქონებას, ბევრ რამეს უნდა მივაქციოთ ყურადღება. ხშირად ადამიანს ჰგონია, თუ ამ გზით ქონებას შეიძენს, მერე პრობლემა აღარ შეექმნება, მაგრამ ასე არ არის, შეიძლება ურთულესი პრობლემის წინაშე აღმოჩნდეთ.
- მაინც, რას უნდა მიექცეს ყურადღება ქონების შეძენისას?
- აღსრულების ეროვნული ბიურო ძალიან ხშირად ქონების დეტალურ აღწერას სპეციალურად არ აკეთებს და ისე გააქვს აუქციონზე გასაყიდად. შეიძლება იყიდო ასეთი ქონება, გეგონოს, რომ ყველაფერი წესრიგშია, მაგრამ სერიოზული პრობლემების წინაშე აღმოჩნდე. ვთქვათ შევიძინე ნივთი, მივდივარ კონკრეტულ მისამართზე და იქ მხვდება მცხოვრები, მასთან ვერ ვალაგებ ურთიერთობას, ამბობს, რომ ცოცხალი თავით არ გამოვა იქიდან. ასეთ დროს ჩემი შენაძენი ქონება უკვე აღარ არის იმ ღირებულების, როგორიც მეგონა. რადგან ახლა ჩემს კუთვნილ საკუთრებაში ვეღარ შევდივარ, იძულებული ვხდები, სასამართლოში წავიდე და ამ გზით ბინიდან ყოფილი მესაკუთრე ანუ მობინადრე გამოვასახლო. უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვის თაობაზე სასამართლო დავა საკმაოდ რთული და მტკივნეული პროცესია მორალური თვალსაზრისითაც, რადგან ადამიანი გამოგყავს საკუთარი სახლიდან და სახელმწიფოს ის რგოლი, რომელმაც ეს ქონება უნდა გაასუფთაოს და სუფთა გადმოგცეს, ამას არ აკეთებს.
- აღსრულების ეროვნულ ბიუროს გულისხმობთ?
- დიახ, მათ ვგულისხმობ. ისე გამოდის, რომ ფაქტობრივად, ყიდის ნაკლიან ქონებას. შენ ეს არ იცი, რადგან აუქციონზე თამაშობ ან შეიძლება საერთოდ სხვა ქვეყნიდან მონაწილეობ აუქციონში, რადგან უბრალოდ, ბინა მოგეწონა.
- შეგნებულად არ უთითებენ, რა პრობლემები აქვს ბინას?
- დიახ, სრულყოფილად არ აღწერენ ინფორმაციას, მერე ჩვენ ადმინისტრაციული წესით ვასაჩივრებთ ეროვნული ბიუროს განკარგულებას ნივთის რეალიზაციაზე, ვეუბნებით, აღწერაში არ გქონდა სრული ინფორმაცია მითითებული, ვთქვათ ის, რომ იქიდან ხალხის გამოსახლება მომიწევდა, რამდენი პირი ცხოვრობდა ბინაში, არ გყავდა ეს პირები იდენტიფიცირებული, რომ აღწერაში მიგეთითებინა. წესით, ამას უნდა აკეთებდეს აღსრულების ეროვნული ბიურო, უნდა უთითებდეს ყველაფერს. მე რომ ვყიდულობ ქონებას, უნდა ვიცოდე, რომ მომავალში მათი გამოსახლება მომიწევს და ვის უნდა ვედავო. იქნებ არც მიღირს ასეთი ქონების ყიდვა? თუ მაინც ვყიდულობ, მაშინ ისიც უნდა ვიცოდე, რომ დავა სასამართლოში მომიწევს. ხშირად ისეთი ქონება გააქვთ აუქციონზე, სადაც ფართობიც არ არის სწორად აღწერილი. თანხმდებიან და შელამაზებულად მაწვდიან მცდარ ინფორმაციას. ეს არ უნდა ხდებოდეს.
- როცა აუქციონზე უძრავი ქონება აღსრულების ეროვნულ ბიუროს გააქვს, არ არის ვალდებული, მყიდველს სუფთა ბინა გადასცეს?
- ვალდებულება არა აქვს და ვფიქრობ, ეს კანონის პრობლემაა, თუმცა კანონი განსაზღვრავს კონსტიტუციურ დაშვებას და ვალდებულია, აუქციონზე ამ უფლებრივი მდგომარეობიდან გასუფთავებული გამოიტანოს. თუ ვერ ასახლებს, სრულყოფილი აღწერა მაინც გააკეთოს. რატომ მიმალავ, ამით უფრო მეტ ზიანს არ მაყენებ?
- ასეთ დროს არ შეიძლება, სასამართლოს გვერდის ავლით, თავად აღსრულების ეროვნულმა ბიურომ მოახდინოს პირის ბინიდან გამოსახლება? ამ უწყებაში ხომ მიდის სასამართლოს გადაწყვეტილება, აღსრულება ხომ მათ ევალებათ?..
- აუქციონით თუ იყიდე ასეთი ნაკლიანი ქონება, უნდა იცოდე, რომ სასამართლოს ვერ აუვლი გვერდს, ამას ვინდიკაციური სარჩელი ჰქვია, - უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვა. 2011 წლამდე ამ პროცესს აგვარებდა პოლიცია. თუ შენ იყავი ბინის მფლობელი, მიდიოდა პოლიცია მისამართზე, 10-დღიან ვადას აძლევდა იქ მცხოვრებს და თუ არ დაცლიდა ამ ვადაში ბინას, პოლიცია იძულებით ასახლებდა. ამაზე იყო შს მინისტრის ბრძანება. დღეს ეს აღარ არის და გართულდა ბინიდან გამოსახლებები. ერთი მხრივ ეს კარგია, რადგან ბანკებს იმდენი დაზარალებული ჰყავთ, ვეღარ ითვლიან. ვერ ამიხსნია, რაში სჭირდებათ ამდენი უძრავი ქონება, ამდენი კომერციული ფართობები. ის ხომ საბანკო ორგანიზაციაა და ფულის ბრუნვაზე უნდა იყოს ორიენტირებული. ამ ქონებებს ახლა ასე მარტივად ვერ ყიდიან, რადგან იქ ხალხი ცხოვრობს, მათი გამოსახლება უწევთ და ძალიან დიდ სირთულეს იქმნიან თვითონაც. როცა ბანკიდან სესხს გასცემ, ის კი არ უნდა შეაფასო, რამდენად ღირებულია უძრავი ქონება და ამის მიხედვით გასცე სესხები, იმას უნდა მიაქციო ყურადღება, რამდენად გადახდისუნარიანია პირი, ვისაც სესხს აძლევ. ბოლო წლებში ბანკის ინტერესის სფერო გახდა რაც შეიძლება მეტი ქონებები წამოეღოთ, მეტი ფართობი მიეღოთ და არა ის, რომ ფული ამოეღოთ. თუ მოვალეს ექმნება პრობლემა, ბანკმა ყველა ზომას უნდა მიმართოს, მაქსიმალურად ხელი შეუწყოს მევალეს რესტრუქტურიზაციებით ან უმუშევრობით გამოწვეული დაზღვევის პაკეტები შესთავაზოს, რომ თავისი ფინანსური ნიადაგი გაიმზადოს. ჩვენს ქვეყანაში ყველაფერი პირიქით ხდება, ყველაფერი ერთმანეთთან გადახლართულ-გადაჯაჭვულია და საშინელი მდგომარეობაა. ბინიდან პირის გამოსახლებას აღსრულების ეროვნული ბიურო ვერ მოახდენს მანამ, სანამ არ ექნება სასამართლოს გადაწყვეტილება. ამაზე დავა ხშირად წლების მანძილზე გიწევს. უნდა დახარჯო ენერგია, ნერვები, ირბინო სასამართლოში, დამატებით გასწიო ადვოკატის ხარჯები, უნდა ელოდო რამდენიმე წელი შენს კუთვნილ ქონებას, მერე სასამართლოს გადაწყვეტილებით, მიხვიდე აღსრულების ეროვნულ ბიუროში, იქაც იხადო აღსრულებისთვის დაწესებული თანხა. ეს არ არის მარტივი, გამოდის, ეს ყველაფერი, შენი ქონების ფასს აგდებს.
- როცა რეგულაციები დაწესდა, მაშინ ითქვა, თუ ადამიანს ერთი საცხოვრებელი აქვს, იქიდან გამოსახლებაც არ უნდა მომხდარიყო. თუ ასეთი ბინა იყიდე აუქციონზე, გამოდის, ვერც გამოასახლებ ძველ მფლობელს. - ეს ითქვა, მაგრამ ცვლილება არ შესულა ძალაში. ბოლო დროს დადგენილია, სესხი არ უნდა გაიცეს ისეთ ადამიანზე, რომელსაც მხოლოდ ერთი ქონება აქვს. რეგულაციები ძალიან გამკაცრდა და ამიტომ ბანკებისთვის ქონება აღარ არის მიმზიდველი, თუმცა საბანკო რეგულაციამ უფრო მეტი პრობლემა შექმნა. პირებს, რომლებსაც ფული სჭირდებათ, სხვა გზების ძიება უწევთ. ისიც არის, ხშირად ფულს იღებენ საჭმლის, ჩასაცმლის გამოც და ვერ ხვდებიან, რა შარში ჰყოფენ თავს. ამ რეგულაციების გამკაცრების შემდეგ უფრო უარესი გზა გამონახეს. რადგან ბანკები ასე ადვილად აღარ გასცემენ სესხებს, ადამიანები იძულებულები ხდებიან, კერძო მევახშეებთან მივიდნენ ფულის სასესხებლად. ახალი რეგულაციით, თუ მევახშეს 20-ზე მეტი სუბიექტი ჰყავს, მაშინ ვალდებულია, გააკეთოს შპს და მიკროსაფინანსო ორგანიზაციის მსგავსად დარეგისტრირდეს. არ აკეთებენ ამას მევახშეები, რადგან არ სურთ ბიუჯეტში ფულის გადახდა და ყველანაირად ცდილობენ, კანონს გვერდი აუარონ. მოიფიქრეს ახალი სქემაც, რასაც ნასყიდობით ქონების გამოსყიდვა ჰქვია. ვთქვათ, ავიღე სესხი მევახშისგან. მეუბნება, მე გაძლევ სესხს, მაგრამ უნდა მომყიდო შენი ბინა, ოღონდ გამოსყიდვის უფლებით. ანუ დასაწყისშივე, როცა სესხს გასცემს, თავის სახელზე ირეგისტრირებს ქონებას. ოღონდ, ვალდებულებაში წერს, ვთქვათ ერთი წლის განმავლობაში უნდა დააბრუნოს ამდენი ათასი უკან და ამის შემდეგ შეეძლება ბინის გამოსყიდვა. თუ წინა მესაკუთრე ამ თანხას მოიტანს, მევახშე ვალდებულია, ბინა უკან გადაუფორმოს, თუ არ მოიტანს, დამთავრებულია საქმე. მევახშეს სასამართლოშიც აღარ მოუწევს სირბილი და ეს ქონება პირდაპირ მის სახელზე რჩება. ეს არის ახლა ახალი გზა და ისევ მევახშეები არიან კარგ მდგომარეობაში, ეს გაძვალტყავებული ხალხი, რომლებმაც უკიდურესი აუცილებლობის გამო აიღეს სესხი, იძულებულები არიან, ასეთ კაბალურ გარიგებას დათანხმდნენ. ამით კი იმ ერთადერთ საცხოვრისსაც კარგავენ. სამწუხაროდ, ბოლო დროს ასეთი გარიგებები მომრავლდა და ხალხის გასაგონად ვამბობ: ეს მკვლელი ხელშეკრულებაა. რომ იღებ 10.000 დოლარს და მიგაქვს, დაიმახსოვრე, ძნელია, ერთბაშად უკან დააბრუნო დამატებული პროცენტით და თან - დათქმულ დროს. არც ერთ შემთხვევაში ასეთ გარიგებას ხელი არ მოაწეროთ, ეს ძალიან სერიოზული რისკია, იპოთეკით როცა ტვირთავენ ქონებას, იმის შანსი მაინც აქვთ, სასამართლოში იდავონ, დრო, ტაიმ-აუტი მაინც აიღონ, აქ დროც აღარ გაქვს, ავტომატურად კარგავ ყველაფერს და ვერც ვერაფერს შველი.
- იმ ხალხს, ვინც აუქციონით ყიდულობს ქონებას, რას ურჩევდით?
- როცა ყიდულობ ქონებას, უნდა გახსოვდეს, რომ იქ არ წერია სრული სიმართლე შესაძენ ქონებაზე. უნდა მიაქციოთ ყურადღება ფოტომასალას, ვიზუალურად ფოტოებზე ჩანს ხშირად, რომ სარეალიზაციოდ გამოდის ქონება და იქ დგას ავეჯი, კიდია ტანსაცმელი, ეტყობა სახლს, რომ იქ ცხოვრობს ადამიანი. ხშირად მარტო კარის ფოტოს იღებენ, რაც იმას ნიშნავს, რომ მეპატრონე თავის ქონებაში შიგნით არ უშვებს აღმასრულებელს, ელემენტარულად ფოტოს გადასაღებად. ასეთ დროს უნდა იცოდეთ, სასამართლოში ჩივილს ვერ ასცდებით. როცა ქონება იყიდება აუქციონზე, ერთადერთი შანსია საკადასტრო კოდით მოძებნო ის ქონება, მიხვიდე კონკრეტულ მისამართზე და პირადად ნახო, რას ყიდულობ. ამდენი დეტალი ბევრმა არ იცის და ჰგონია, როცა ყიდულობს ქონებას და თან სააღსრულებო ბიუროდან, რისკები არ არსებობს. ადმინისტრაციულ ორგანოს ყველა ენდობა, ხედავ, ბინა იყიდება და ყიდის სააღსრულებო ბიურო, გგონია, დაცულია შენი, მყიდველის უფლება, ენდობი და არ გგონია, რომ საფრთხეში იგდებ თავს, მაგრამ ყველას გასაგონად ვამბობ: არც აღსრულების ბიუროს მოწოდებულ ინფორმაციას ენდოთ ბოლომდე და არც საჯარო რეესტრს, რადგან იქაც შეიძლება, კარგად მოგატყუონ. არადა, წესით, არც საჯარო რეესტრში მისულს უნდა მქონდეს ეჭვები, რომ ამხელა უწყებაში მატყუებენ. არადა, ფაქტია, უამრავი ადამიანი ენდო რეესტრს, მივიდა იქ, შეიძინა ქონება. ქონება მის სახელზე გაფორმდა, მაგრამ გვიან აღმოაჩინა, რომ მოატყუეს. თაღლითი მშენებლები ხშირად ყიდდნენ ასეთ ბინებს, ფაქტობრივად, ჰაერს არეგისტრირებდა საჯარო რეესტრი და არ სწავლობდა თუნდაც იმას, ჰქონდა თუ არა აშენების ნებართვა. დოკუმენტების კანონიერებას არ სწავლობენ, რეესტრს უამრავი ჰაერი აქვს გაყიდული ისე, რომ არც გადაუმოწმებია. მერე რომ უჩივი, გეუბნება, დოკუმენტების სიზუსტეზე პასუხს არ ვაგებო. ეს არ არის ნონსენსი? XXI საუკუნეში უწყებებს შორის რომ არ არსებობს სამართლებრივი კომუნიკაცია და ელექტრონული ბაზები? ამ ქაოსის გამო კეთილსინდისიერი მყიდველი არ უნდა დაზარალდეს. მიშვებულია ყველაფერი. არც კანონდარღვევაზე სთხოვს ვინმე პასუხს რეესტრის წარმომადგენელს. ამ პრობლემებს საკანონმდებლო დონეზე დარეგულირება სჭირდება.
თეა ხურცილავა